商业公寓存在多个缺点，以下是详细分析：
商业公寓的产权年限一般为40年或50年，远低于住宅的70年。产权到期后，业主需要再次缴纳土地出让金。
商业公寓的公摊面积较大，占房屋面积的20%到35%，这会影响居住的舒适度。
商业公寓的水电费、物业费都是按商业标准收取，比普通住宅高很多，给居住者带来较大的经济负担。
商业公寓在二手市场的转手费用较高，包括评估价与原价差额的土地增值税、个人所得税等，交易成本大。
许多商业公寓不能用于居住，只能用于办公或其他商业用途，这降低了其居住和投资价值。
商业公寓的贷款额度低、期限短，且交易税费高，这些因素都使得商业公寓的投资回报率和流动性较差。
目前市场上商业公寓供应量过剩，导致销售困难，且由于用地性质和税费问题，商业公寓的市场需求并不旺盛。
购买商业公寓无法解决购房者的户口问题，且不能用于入学，这限制了其作为居住用途的吸引力。
综上所述，商业公寓存在诸多不利因素，包括产权年限短、高公摊面积、高额费用、转手难度大、使用限制多、市场供需失衡以及户口和入学问题。因此，从居住和投资的角度来看，商业公寓并不是一个理想的选择，不建议购买。
建议：如果需要购买住宅，应优先考虑普通住宅，其产权年限长、费用低、使用灵活，且具备更好的居住和投资价值。
