司法拍卖土地时，应注意以下几个关键问题：
不论土地使用权是否被抵押，法院在依法处置前都应进行查封。这是执行的基础，确保资产在拍卖前不会被债务人转移或处置。
根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》，拍卖前应当委托依法成立的资产评估机构进行价格评估，以确保评估结果的公正性和合法性。
拍卖必须委托给符合法定条件的拍卖企业，这是公开拍卖的前提，确保拍卖过程的透明度和公正性。
拍卖成交后，执行法院应及时将拍卖标的物（即土地）转移给买受人，完成财产权利的转移手续。
竞买人应核实拍卖土地的性质，区分划拨土地和出让土地，并确认权利人是否有权进行拍卖。划拨土地可能需要变更土地性质及补交出让金。
竞买人应核实土地的出让金是否已经全额交纳。若未全额交纳，可能需要在办理土地过户手续时补足剩余未缴纳的土地出让金及滞纳金。
竞买人应核实土地的权属登记与权属证明上的权利人是否一致，是否存在其他共有权利人或异议登记，确保土地权属清晰。
竞买人应现场核实土地的实际状况，包括是否已经七通一平、是否有地上建筑物、是否被他人占用、土地改造现状与政府规划是否一致等，以及是否存在青苗或民宅等，确保土地在拍卖后能够顺利过户和开发。
通过以上步骤，竞买人可以更好地了解拍卖土地的具体情况，降低参与拍卖的风险，并确保自身权益的合法保护。
